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Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 4: "Immobilie verkaufen als Betreuer – von den kleinen Irrtümern"

Beeskow, 17.04.2020

In der heutigen Gesellschaft werden die Menschen immer älter und erkranken zunehmend an den sogenannten „Volkskrankheiten“ zu denen auch die Demenz gehört. Viele Menschen sind mit ihrem Leben und den täglichen Aufgaben einfach überfordert.

Lobend, dass viele Familienangehörige oder Bekannte dann die Aufgabe des privaten Betreuers übernehmen, um den Betroffenen nicht in ein Heim „abzuschieben“.

Wenn der Betreute dann aber in einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung wohnt, fangen die Probleme an. Meist reichen die Ersparnisse oder die monatlichen Bezüge nicht aus, um die Kosten für die Pflege zu decken. Also kommt es in den meisten Fällen dazu, dass der Grundbesitz zur Kostendeckung veräußert werden muss.

Voraussetzungen schaffen! „Die privaten Betreuer suchen dann den Weg zu uns ins Immobilienbüro und wollen die Immobilie des Betreuten verkaufen. Aber wie? Eine aus dem Internet ausgedruckte oder in Krankenhäusern ausgefüllte Vollmacht reicht hier leider nicht aus. Eine fehlende Aufklärung führt dann meist zu zeitaufwendigen Amtsgängen und einer längeren Wartezeit auf einen möglichen Verkauf.

Wie sollte man also vorgehen? Als privater Betreuer sollte die Generalvollmacht vor einem Notar geschlossen sein und den Passus „Verkauf von Immobilien“ beinhalten oder man lässt sich vom Gericht mit Bestellungsurkunde und Betreuerausweis u.a. zum Verkauf von Immobilien bevollmächtigen. Auch bei Berufsbetreuern muss die Bestellungsurkunde den Passus „Verkauf von Immobilien/Grundbesitz“ ausdrücklich beinhalten.

Frühzeitige Beratung lohnt sich! Wir raten auch jedem der ein Haus, Grundstück oder Wohnung besitzt, sich rechtzeitig für den Ernstfall abzusichern, sodass man selbst entscheiden kann, wem man mit dieser Aufgabe betraut machen möchte. Ist man selbst nicht mehr handlungsfähig, kann eine notarielle Generalvollmacht nicht nachträglich ausgestellt werden. Dann bleibt nur noch der Gang zum Gericht und die Bestellung eines Betreuers. Hierzu sind aber vorab verschiedene Behördengänge nötig. Diese kosten meist wertvolle Zeit. Bei jedem Verkauf durch einen privaten oder gerichtlichen Betreuer muss das Betreuungsgericht den Fall prüfen und seine Zustimmung erteilen. Ein Gutachten über die Immobilie ist zwingend erforderlich.

Lieber gleich zum Fachmann! Ein Privatverkauf ist in einem Betreuungsfall nicht ratsam, da hier viele Fehler gemacht werden können und die betreuungsgerichtliche Genehmigung versagt werden kann. Der Betreuer handelt dann wie ein Eigentümer und muss selbstverständlich auch bei der notariellen Beurkundung des Kaufvorgangs anwesend sein. Das erwirtschaftete Geld geht zugunsten des Betreuten und wird für die nötige Pflege oder andere Kosten eingesetzt. Sie sollten im Vorfeld genau überlegen, wen Sie als Ihren späteren Betreuer einsetzen, da es hier auch zu Interessenkonflikten kommen kann.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 3: „Augen auf bei der Maklerwahl" - Tipps um den richtigen Makler zu finden.

Beeskow, 17.03.2020

Eine Gewerbeanmeldung, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein negatives Führungszeugnis - mehr braucht es leider nicht, um den Beruf des Immobilienmaklers in Deutschland ausüben zu können. „Schnelles Geld mit wenig Aufwand verdienen“, das ist oft der falsche Ansporn neuer Immobilienmakler. Da liegt es wohl auf der Hand, dass es in der Branche viele schwarze Schafe und unterschiedliche Qualität in der Arbeitsweise gibt.

Wie können Sie nun den für Sie richtigen Partner an Ihrer Seite finden, der auch noch qualitativ gute Arbeit leistet? Ein paar Tipps können wir Ihnen mit an die Hand geben.

Büro- oder Geschäftsräume: Sie sollten sich auf jeden Fall die Büroräume des Maklers anschauen. Ein Makler der von seinem Sofa aus arbeitet ist in der Regel sehr eingeschränkt erreichbar für Kunden. Wo führt er Kundentermine durch?

Berufserfahrung ist das A&O: Je länger ein Makler besteht, desto besser sind in der Regel seine Markterfahrung, sein Netzwerk und auch die Anzahl an zufriedenen Kunden.

Einzelkämpfer oder Angestellte: Wie große ist das Maklerbüro. Mehrere Mitarbeiter sind von Vorteil, um die Ersetzbarkeit bei Krankheit oder Urlaub zu gewährleisten. Bei einem Einzelkämpfer könnte sich Ihre Verkaufszeit verlängern, da in der Urlaubszeit niemand Ihre Immobilie weiter betreuen kann.

Fortbildung und Rechtssicherheit: Welche Qualifikationen oder Weiterbildungen kann ein Makler aufweisen. Es gibt eine Weiterbildungspflicht von 32 Stunden innerhalb von drei Jahren, die ein Makler vorweisen muss. Zudem sollten Immobilienmakler auch freiwillige Weiterbildungen oder Seminare besuchen, um rechtliche Neuerungen oder Änderungen nicht zu verpassen. Sonst kann er Sie nicht rechtssicher beraten.

Verbandszugehörigkeiten:Der größte Verband ist der Immobilienverband Deutschland (IVD). Mitglieder müssen sich mit ihren Arbeitsweisen an die Richtlinien des Verbands halten. Hiermit möchte man eine einheitliche Qualität und Arbeitsweise schaffen.

Regionalität: Achten Sie darauf, dass der Immobilienmakler aus der Region kommt. Nur wer seinen Markt und seine Kunden kennt, kann Ihre Immobilie diskret und sicher veräußern. Jeder Markt hat seine Tücken und Besonderheiten, die Außenstehende oftmals nicht kennen.

Richtig bewerten! Ist der Preis zu tief, verschenken Sie Ihr Geld. Wählen Sie einen zu hohen Preis, führt das zu einer verlängerten Vermarktungszeit und Ihre Immobilie wird am Markt uninteressant. Zudem finanzieren Banken auch nur realistische Kaufpreise.

Vertrauen: Ganz wichtig, die Chemie und das Vertrauen müssen stimmen. Sie sollten sich bei Ihrem Immobilienmakler gut aufgehoben fühlen und ihm vertrauen können, denn Sie geben ihm Ihr wertvollstes Gut an die Hand.       

Sind Sie sich noch immer nicht sicher, fragen Sie nach Referenzen des Maklers und stöbern zunächst durch seine Homepage. Lernen Sie den Makler in einem ersten unverbindlichen Gespräch in seinen Geschäftsräumen kennen. Wenn Sie weitere Informationen haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 2: „Immobilienbewertung - Fachmann oder Zauberkünstler“

Beeskow, 17.02.2020

Am Anfang des Immobilienverkaufs steht die richtige Einschätzung Ihrer Immobilie. Aber können Sie als Eigentümer Ihre Immobilie überhaupt neutral bewerten? Und wie machen Sie das überhaupt? Viele unserer Kunden antworten daraufhin: „Klar, mein Nachbar hat gerade zu dem Preis verkauft. Soviel ist meine Immobilie auch wert“. Vielleicht verkaufen Sie mit dieser Taktik Ihre Immobilie aber auch zu preiswert und verschenken Ihr Geld?

Bei der Immobilienbewertung sind ein neutrales Herangehen unter Einbeziehung der Fachliteratur und die Berücksichtigung des regionalen Marktes das A und O. Hier reicht es gerade in unserer regionalen Lage nicht aus, auf Immobilienplattformen vergleichbare Angebote zu suchen. Viele Privatverkäufer unterschätzen diesen wichtigen Schritt. Dabei unterscheidet sich jede Immobilie in Alter, Ausstattung, Größe und den Besonderheiten. Die regionale Lage und die nähere Umgebung machen ebenfalls einen großen Unterschied aus. Über Online-Bewertungsportale können Sie zwar eine grobe Einschätzung vornehmen, doch wenn Sie den bestmöglichen Kaufpreis erzielen wollen, ist die professionelle Einwertung eines Experten unverzichtbar. Denn jede Immobilie ist individuell und kann nicht nur aufgrund eines Algorhythmus bewertet werden.

Ein Fachmann bewertet Ihre Immobilie entsprechend nach den drei Bewertungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV.

  • Das Vergleichswertverfahren
  • das Sachwertverfahren
  • und das Ertragswertverfahren.

Je nach Immobilientyp bietet sich ein anderes Verfahren an. Grundlegend gibt die Art und Nutzung der Immobilie das geeignete Verfahren vor. So wird z.Bsp. bei der Bewertung eines Einfamilienhauses das Sachwertverfahren zugrunde gelegt. Hierbei werden als Grundlage der Bodenwert (Vorgabe des Gutachterausschuss) und der Sachwert, also der Wert der Gebäudebestandteile, ermittelt. Beim Ertragswertverfahren wird der Ertrag aus der wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie (z.Bsp. durch Vermietung) angerechnet. Das bedeutet, dass bei der Preisbildung auch der Mietspiegel herangezogen werden muss. Das Vergleichswertverfahren kann nur in Regionen genutzt werden, in denen in regelmäßigen Abständen ähnliche Immobilien (z.Bsp. Eigentumswohnungen in einem Straßenzug) verkauft werden. Viele Besonderheiten sind erst bei genauer Betrachtung des Bewertungsobjekts sichtbar und können unter Umständen den Verkehrs- bzw. Marktwert Ihrer Immobilie erheblich mindern oder steigern. Verlassen Sie sich nicht auf die Unwissenheit, denn die schützt bekanntlich nicht vor Strafe. Selbstverständlich sind wir bei unseren Immobilienbewertungen immer bestrebt, den bestmöglichen Marktwert für Ihre Immobilie zu ermitteln, der selbstverständlich auch bei einer Prüfung durch die finanzierende Bank des Käufers standhält. Wenn Sie weitere Informationen zum Thema „Immobilienbewertung“ haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.


Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 1: „Unser Immobilien-Tipp für Sie“

Beeskow, 25.01.2020

Seid über 25 Jahren beschäftigen wir uns mit allen Fragen rund um das Thema Immobilien. Dazu gehören einfache Fragen wie zum Bsp. Wo finde ich den Bodenwert meiner immobilie? oder Wann ist die beste Zeit zum Hausverkauf“. Allerdings gibt es auch sehr oft ernsthafte Probleme mit denen man als Laie häufig überfordert ist. Hierzu kommen Fragen auf wie zum Bsp. Wie gehe ich mit einer geerbten Immobilie um? Kann ich diese einfach verkaufen? Was mache ich, wenn ich jemanden betreue der eine Immobilie besitzt? Welche rechtlichen Vorgaben muss ich einhalten oder was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich mich von meinem Partner trenne? Viele scheuen sich vor dem Gang zum Immobilienmakler und versuchen sich zu belesen oder nehmen Ratschläge von Freunden oder Nachbarn an. Leider häufig Hinweise und Ratschläge ohne fachliche oder rechtliche Kompetenz. Es empfiehlt sich deshalb als Hausverkäufer einen Makler als Fachmann für Objektbewertung, Vermarktung und rechtssichere Abwicklung in Zusammenarbeit mit einem Notar in Anspruch zu nehmen. Denn der Teufel liegt vielfach in Details, die für den Laien überhaupt nicht zu erkennen sind. Bei einem Privatverkauf werden oft sehr wichtige Fragen außer Acht gelassen, die Haftungsrisiken oder einen finanziellen Verlust für den Verkäufer darstellen, der das mehrfache der Kosten des Maklers ausmacht. Sie können natürlich diese Hinweise außer Acht lassen, tragen aber dann die Verantwortung für Ihre Pflichtverletzung. Denn: Unwissenheit schützt bekanntlich vor Strafe nicht.

Um Ihnen den Immobilienwahnsinn ein wenig transparenter darzustellen, möchten wir mit unserem neuen monatlichen Ratgeber auf mögliche Probleme beim Immobilienverkauf aufmerksam machen und sie vielleicht vor vermeidbare Fehler schützen. Wir werden in den kommenden Monaten spezielle Themen, wie zum Bsp. Erbschaft, Scheidung, Immobilienbewertung oder Betreuung aufgreifen und versuchen Ihnen einen ersten Einblick in diese Themen zu verschaffen. Als Aufgabenstellung haben wir uns den qualifizierten Verkauf von Bestandsimmobilien gestellt. Fachkundige Beratungen, Immobilienbewertungen und die Begleitung von Käufer und Verkäufer durch den gesamten Verkaufsprozess stehen ebenso im Mittelpunkt wie das zwischenmenschliche Verhältnis.

Selbstverständlich ersetzt unser Ratgeber kein Gespräch mit einem Fachmann zu Ihrem individuellen Immobilienanliegen. Sie können uns gern zu Ihrem speziellen Anliegen kontaktieren und wir geben Ihnen weitere Einblicke und beraten Sie dahingehend.


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Wohnen kommt vom Althochdeutschen »wõnen« und das bedeutet »zufrieden sein«.