Beeskow, 14.12.2020
Pünktlich zu Weihnachten gilt ab dem 23. Dezember 2020 eine neue einheitliche und gesetzlich vorgegebene Provisionsteilung für alle Bundesländer. Der Bundestag hat am 14. Mai 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Bis dato gab es keine einheitliche Regelung zur Provisionszahlung für Käufer und Verkäufer. So galt in vielen Bundesländern zwar bereits eine Provisionsteilung (je Seite 3,57%) aber in einigen Ländern, darunter unter anderem Berlin, Brandenburg, Hessen, Bremen und Hamburg lagen die Provisionskosten allein beim Käufer. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Einblick in das neue „Prinzip der Doppelprovision“ und erklären für wen es wann gilt.
Wie bei so vielen Dingen im Leben, ist nicht alles für jeden gleich, so auch das neue Gesetz der Provisionsteilung. So zielt das Gesetz darauf ab, die Provisionskosten für private Käufer (Verbraucher) beim Kauf von vermieteten oder selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen fairer zu verteilen. Zukünftig werden diese mit je 3,57 % vom Kaufpreis geteilt. Allerdings gibt es auch zwei Ausnahmen, nämlich dann, wenn der Verkäufer die Provisionszahlung komplett übernimmt und das Objekt provisionsfrei für den Käufer angeboten wird oder der Kunde den Makler mit einem Suchauftrag beauftragt. Bei letzterem würde der Makler ein Objekt, welches sich nicht in seinem Bestand befindet, explizit für den Kaufinteressenten suchen und sich dann auch nur vom Käufer bezahlen lassen. Für einen Kaufinteressenten muss in den Inseraten weiterhin erkennbar sein, wem er bei einem Kauf welche Provision schuldet. Bei der Provisionsteilung darf der Makler im Rahmen einer Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer tätig werden. Eine Teilung der Kosten ist somit auch gerechtfertigt.
Viele Verkäufer werden sich nun denken, warum soll ich dann noch einen Makler beauftragen, wenn im Ergebnis mein Erlös sinkt, weil ich den Makler bezahlen muss. Bisher haben die Makler mit kostenfreier Arbeit für den Verkäufer geworben, dies ist zukünftig nicht mehr zulässig und wird dann auch die Spreu vom Weizen trennen. Die Immobilienmakler werden sich jetzt mehr denn je auf Ihre Dienstleistungen konzentrieren und ein rundum Paket anbieten müssen, um sich von den Mitbewerbern abheben zu können. Es werden sicherlich auch einige „schwarze Schafe“ oder sogenannte „Gelegenheitsmakler“ vom Markt verschwinden.
Der Immobilienverkauf bleibt dennoch eine sehr komplexe Aufgabe und ist in der Regel mit vielen kleinen oder großen Problemen behaftet. Dennoch sollte es einem Verkäufer wert sein einen Makler zu beauftragen, da dieser weniger kostet als ein möglicher Schadensersatzanspruch oder eine falsche Kaufpreisberechnung. Das neue Gesetz zählt nicht für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbegrundstücke sowie, wenn der Käufer keine natürliche Person ist. Hier bleibt die freie Provisionsvereinbarung bestehen.
Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.
Beeskow, 17.11.2020
Kurze Stichpunkte zur Immobilie, einen Kaufpreis angeben und zwei bis drei Fotos hochladen – mal eben schnell Ihre Immobilie bewerben und zeitnah einen Käufer finden. So schwer kann das nicht sein – das Internet macht`s möglich. Aber ist das die richtige Wertschätzung für Ihre geliebte Immobilie, mit der Sie Erinnerungen verbinden, Schweiß und Arbeit investiert und jeden Cent in den Bau oder Modernisierungen gesteckt haben? Sollte man sich da nicht mehr Zeit nehmen und eine genaue Verkaufsstrategie entwickeln, um auch einen angemessenen Preis zu erzielen und keine Fehler zu machen? Es gilt viele kleine und große Stolpersteine zu vermeiden. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Einblick.
1. Objektunterlagen: Gerade bei älteren Immobilien fehlen oft z. Bsp. bestätigte Bauunterlagen (Baugenehmigung für Neu- Um- oder Ausbau, Baubeschreibungen oder -zeichnungen), ein Energieausweis, ein amtlicher Lageplan, Grundbuchauszug oder bei Wohneigentum die Teilungs- und Abgeschlossenheitserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen oder der Wirtschaftsplan.Benötigt der Käufer einen Kredit fordert die Bank eine lückenlose Dokumentation dieser Unterlagen.
2. Unzureichende Organisation: Was will ich eigentlich wann und wie erreichen? Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie sich für einen klaren Ablauf selbst einige Fragen beantwortet haben. Bis wann will ich verkauft haben?, Wann will ich meine Immobilie wie übergeben? Bis wann brauche ich den Kaufpreis?, Wie hoch soll mein Kaufpreis sein?, Wo bewerbe ich meine Immobilie? Was muss ich alles preisgeben? oder Woher weiß ich, dass der Käufer bezahlt? Der Verkauf ist ein Prozess, bei dem alle Abläufe aufeinander aufbauen oder ineinander übergreifen. Hier etwas zu übersehen, kann Sie viel Zeit und Geld kosten.
3. Der richtige Kaufpreis: Der Stolperstein, über den Sie sich bei einer Fehleinschätzung am meisten Ärgern würden. Da jede Immobilie ihre eigenen Vorzüge und Besonderheiten besitzt, ist es für einen Laien sehr schwer einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Setzen Sie den Kaufpreis zu gering an, verschenken Sie Geld. Wählen Sie einen zu hohen Preis, machen Sie Ihre wertvolle Immobilie zum Ladenhüter. Je länger die Vermarktungszeit, desto wahrscheinlicher, dass Sie beim Kaufpreis nachgeben müssen. In jedem Fall verlieren Sie Geld. Verlängert sich die Vermarktungszeit können Sie auch Ihre zuvor abgesteckten zeitlichen Ziele nicht erreichen. Verkaufen Sie lieber mit einem realistischen Preis in einer angemessenen Zeitspanne.
4. Kundenselektion: Lange Schlangen vor Ihrem Haus oder Anrufe von Interessenten bis spät Abends und nicht jeder Interessent will auch wirklich etwas kaufen. In der Immobilienbranche gibt es die unterschiedlichsten Interessentengruppen. Es gibt den Immobilientouristen, der einfach nur mal schauen möchte. Dann gibt es den Ewigsuchenden, der sich nie entscheiden kann. Der Neuling, er will zunächst nur Eindrücke sammeln und schauen was für Möglichkeiten es gibt. Alles Typen die Ihnen nicht helfen. Sie suchen den Entschlossenen, der sich ernsthaft mit dem Thema beschäftigt und Bankgespräche geführt hat und wirklich bereit ist für Veränderungen. Diesen Typen sollten Sie herausfiltern und an erster Stelle für Besichtigungen stellen, dann sparen Sie sich viel Zeit und mögliche Nörgler.
5. Harte Verhandlungen: Sie sollten sich darauf einstellen, dass sich ein Kaufinteressent im Verlauf auch wandeln kann, um seine eigenen Interessen durchzusetzen. Diese lassen sich in der Regel auf den Kaufpreis beschränken. Es liegt in unserer Natur uns besser zu fühlen, wenn wir wissen, wir haben ein gutes Geschäft gemacht. Da ist es nicht unwahrscheinlich, dass der Käufer auch noch beim Notar versucht einen Nachlass zu verhandeln.
Überstürzen Sie Ihren Verkauf nicht. Machen Sie sich im Vorfeld ausreichend Gedanken und Sie sparen Zeit und Geld. Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.
Beeskow, 16.10.2020
Im Durchschnitt werden bei jedem zweiten Erbe in Deutschland Immobilien vererbt. Im Idealfall ist man Alleinerbe und muss sich nur mit der grundsätzlichen Frage beschäftigen, nimmt man das Erbe an oder schlägt es aus. Dies sollte allerdings gut überlegt sein, da auch Schulden vererbt werden können. Ist man nun Erbe einer Immobilie geworden, sollte man herausfinden, ob auf dem Einfamilienhaus, der Wohnung oder dem Grundstück noch Kredite lasten, Versorger nicht bezahlt worden sind, eventuell Erbschaftssteuern (je nach Grad der Verwandtschaft und Höhe des Erbes) anfallen und ob man sich den zukünftigen Unterhalt für die Immobilie überhaupt leisten kann. Hinzu kommt die Frage nach der Verwendung. Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie als Altersvorsorge sogar vermieten? Gibt es kein Testament, müssen Sie im nächsten Schritt beim Nachlassgericht (Teil des Amtsgerichts am letzten Wohnort des Erblassers) oder bei einem Notar einen Erbschein (unter Vorlage der benötigten Dokumente) beantragen, sodass Sie sich zum Beispiel bei Banken, Amtsangelegenheiten oder bei einem Immobilienverkauf auch als Erbe ausweisen können. Bei letzterem treten Sie dann an die Stelle des Eigentümers und übernehmen auch alle Pflichten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen (Sicherungspflicht, Zahlung der Unterhaltungskosten, wahrheitsgemäße Angaben bei einem Verkauf). Steht für Sie die Entscheidung zum Verkauf des Erbes schnell fest, müssen Sie auch keine separate Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt veranlassen. Dies kann auch beim Verkauf durch den Notar beantragt werden. Für einen Erben ist die Umschreibung beim Grundbuchamt zwei Jahre lang kostenfrei. Gibt es in einem Erbfall gleich mehrere Erben (Ehegatte und Kinder, Geschwister, Enkel) ist ein gewisses Konfliktpotenzial meist vorprogrammiert, da nicht immer alle Erben eine einheitliche Meinung teilen oder unterschiedliche Verwendungen für das Erbe verfolgen. Zudem kommen hier weitere knifflige Fragen auf. Was ist, wenn ein Miterbe die Immobilie selbst nutzt / nutzen möchte? Kommen alle Miterben gemeinsam für die Kosten auf? Kann ein Erbe seinen Anteil allein veräußern? Welche Möglichkeiten sind gegeben, wenn die Erbengemeinschaft zu keiner Einigung kommt? Eventuell zweifelt ein Miterbe den Wert der Immobilie an. Wer darf Handwerker beauftragen? Kann man einen Miterben bevollmächtigen? Inwieweit hafte ich als Miterbe, wenn ich die Verwaltung eines vermieteten Hauses übernehme? Ein Erbe anzunehmen kann gerade in einer Erbengemeinschaft mit vielen Problemen einher gehen. Umso wichtiger ist es hier getreu dem Sprichwort „Vorsicht ist besser als Nachsicht“. Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.
Beeskow, 15.09.2020
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den regionalen Immobilienmarkt haben uns heute dazu veranlasst, Sie über ein brandaktuelles Thema in unserem Immobilienratgeber zu informieren. Auch wenn viele von uns die mittlerweile alltäglichen Worte „Corona-Krise“, „Lockdown“ oder „Reproduktionsfaktor“ nicht mehr hören möchten, hat dieser Umstand an unserem regionalen Immobilienmarkt so einiges positiv für Verkäufer beeinflusst. Während des Lockdowns, wo viele im Homeoffice gearbeitet haben, Ihre Kinder zu Hause betreuen mussten und Treffen mit Freunden oder der Familie gar nicht oder nur eingeschränkt möglich waren, wurde vielen bewusst, dass eine Mietwohnung das Leben sehr einschränken kann. Ob Wochenendgrundstücke, Eigenheime oder Bauländer, seit Beginn der Corona-Krise können wir in unseren Büros von Spree Immobilien Beeskow und Vent-Immobilien Bad Saarow eine enorme Nachfrage und eine wesentlich kürzere Vermarktungszeit bei steigenden Immobilienpreisen verzeichnen. Natürlich ist die große Nachfrage auch den unaufhörlich steigenden Preisen am Berliner Immobilienmarkt geschuldet. Hinzu kommen die günstigen Zinsen bei der Baufinanzierung. Alles Faktoren die einen Immobilienverkauf in der jetzigen Zeit für Eigentümer sehr interessant und lohnend machen. Während der Krise mit seinen Einschränkungen im privaten und öffentlichen Leben haben viele Menschen gemerkt, dass eine Mietwohnung und das Leben in großen Städten, gerade als Familie, auch Nachteile mit sich ziehen kann. Der Wunsch nach einem Garten, mehr Wohnraum für die Familie oder zurück zum Selbstversorgen wird immer größer. Dabei sind die Kaufinteressenten durchaus bereit, mehr für Ihr Glück zu bezahlen als noch vor der Corona-Krise. Es kommt dadurch immer häufiger zu Bieterverfahren. Ein großer Nachteil für die Käufer. Sie sind aktuell gezwungen mehr Geld für den Erwerb einer Immobilie auszugeben. Zwar sind die Zinsen niedriger aber durch die höheren Kaufpreise wächst das Investitionsvolumen stark an und die Laufzeiten der Kredite werden länger. Bei dieser angespannten Marktlage sollten Käufer und Verkäufer einen Immobilienfachmann zu Rate ziehen. Der Immobilienmakler oder -sachverständige kann den Käufer vor einem überteuerten Kaufpreis oder rechtliche Probleme schützen. Den Verkäufer kann er zudem davor bewahren zu günstig zu verkaufen, falsche Inserate zu schalten oder sich mit nicht zahlenden Käufern herumzuschlagen. Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.
