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„Internetpreisfindung – Kann das Internet einen Fachmann vor Ort ersetzen?“

Ganz bequem vom Sofa aus, den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Einfach kurze Eckpunkte wie Alter, Grundstücksgröße, Wohnfläche und Lage ins Internet eingeben und raus kommt ein realistischer Wert zu Ihrer Immobilie. Glauben Sie das? Wie schön das für uns Immobilienmakler und Sachverständige wäre - nicht mehr bei Wind und Wetter Immobilien begutachten und sich in zerfallenen Immobilien schmutzig machen. Aber warum denken Sie kommen wir immer noch zu einem vor Ort Besuch, um eine Immobilie richtig bewerten zu können?

Ihre Immobilie ist keine Massenware! Wie bereits in unseren vorherigen Artikeln mehrfach herausgestellt ist jede Immobilie ein Unikat und hat auch immer seine eigenen Besonderheiten oder Schäden. Wo trägt man diese nun im Internet ein? Auf diese Besonderheiten wird zum größten Teil kein Augenmerkt gelegt aber diese Kleinigkeiten können den Kaufpreis, bzw. Wert Ihrer Immobilie erheblich beeinflussen. Ebenso auch Besonderheiten wie Wasserlage, überdurchschnittliche Infrastruktur oder beliebte Wohngegenden können hier ebenso wenig berücksichtigt werden. Bei der versprochenen „hochwertigen Analyse“ handelt es sich jedoch lediglich um eine unverbindliche, erste Ferneinschätzung.

Kaufpreis berechnen oder schätzen? Der exakte Immobilienwert lässt sich aber dann doch nur durch eine Person mit entsprechender Expertise direkt vor Ort ermitteln, da die Ermittlung eines Preises eben sehr multifaktoriell und von den Details abhängig ist u.a. wie Modernisierungsbedarf und Reparaturrückstau. Jetzt haben Sie zwei Möglichkeiten: Das Bewertungsportal schickt Ihnen einen Fachmann für eine genaue Einwertung oder Sie geben sich mit einer Ferneinschätzung zufrieden, die als Basis auf im Internet veröffentlichte (Wunsch-)Kaufpreise zugreift. In der Regel werden diese aber nicht als tatsächliche Kaufpreise erzielt.

Lieber gleich zum Fachmann vor Ort! Er kennt die marktüblichen Preise, kennt seine Region und die Verkaufschancen. Er hat zudem auch vorgemerkte Kaufinteressenten, sodass Ihr gesamter Verkaufsprozess zügig und vor allem rechtssicher ablaufen wird.

Was gewinnen Sie mit einem Kaufpreis aus einer Ferneinschätzung, der nicht am Markt erzielt werden kann oder von den Banken nicht finanziert wird. Sie haben somit eine wesentlich längere Vermarktungszeit, mehr Kosten und keine rechtliche Absicherung, weil Sie vielleicht auf bestimmte Mängel oder Besonderheiten nicht hingewiesen haben. Lassen Sie sich im Vorfeld von einem Fachmann beraten.  

Wenn Sie weitere Informationen zum Thema „Internetbewertung“ haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

Die neue gesetzlich geregelte Provisionsteilung – Was müssen Sie beachten!

Beeskow, 14.12.2020

Pünktlich zu Weihnachten gilt ab dem 23. Dezember 2020 eine neue einheitliche und gesetzlich vorgegebene Provisionsteilung für alle Bundesländer. Der Bundestag hat am 14. Mai 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Bis dato gab es keine einheitliche Regelung zur Provisionszahlung für Käufer und Verkäufer. So galt in vielen Bundesländern zwar bereits eine Provisionsteilung (je Seite 3,57%) aber in einigen Ländern, darunter unter anderem Berlin, Brandenburg, Hessen, Bremen und Hamburg lagen die Provisionskosten allein beim Käufer. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Einblick in das neue „Prinzip der Doppelprovision“ und erklären für wen es wann gilt.

Wie bei so vielen Dingen im Leben, ist nicht alles für jeden gleich, so auch das neue Gesetz der Provisionsteilung. So zielt das Gesetz darauf ab, die Provisionskosten für private Käufer (Verbraucher) beim Kauf von vermieteten oder selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen fairer zu verteilen. Zukünftig werden diese mit je 3,57 % vom Kaufpreis geteilt. Allerdings gibt es auch zwei Ausnahmen, nämlich dann, wenn der Verkäufer die Provisionszahlung komplett übernimmt und das Objekt provisionsfrei für den Käufer angeboten wird oder der Kunde den Makler mit einem Suchauftrag beauftragt. Bei letzterem würde der Makler ein Objekt, welches sich nicht in seinem Bestand befindet, explizit für den Kaufinteressenten suchen und sich dann auch nur vom Käufer bezahlen lassen. Für einen Kaufinteressenten muss in den Inseraten weiterhin erkennbar sein, wem er bei einem Kauf welche Provision schuldet. Bei der Provisionsteilung darf der Makler im Rahmen einer Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer tätig werden. Eine Teilung der Kosten ist somit auch gerechtfertigt.

Viele Verkäufer werden sich nun denken, warum soll ich dann noch einen Makler beauftragen, wenn im Ergebnis mein Erlös sinkt, weil ich den Makler bezahlen muss. Bisher haben die Makler mit kostenfreier Arbeit für den Verkäufer geworben, dies ist zukünftig nicht mehr zulässig und wird dann auch die Spreu vom Weizen trennen. Die Immobilienmakler werden sich jetzt mehr denn je auf Ihre Dienstleistungen konzentrieren und ein rundum Paket anbieten müssen, um sich von den Mitbewerbern abheben zu können. Es werden sicherlich auch einige „schwarze Schafe“ oder sogenannte „Gelegenheitsmakler“ vom Markt verschwinden.

Der Immobilienverkauf bleibt dennoch eine sehr komplexe Aufgabe und ist in der Regel mit vielen kleinen oder großen Problemen behaftet. Dennoch sollte es einem Verkäufer wert sein einen Makler zu beauftragen, da dieser weniger kostet als ein möglicher Schadensersatzanspruch oder eine falsche Kaufpreisberechnung. Das neue Gesetz zählt nicht für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbegrundstücke sowie, wenn der Käufer keine natürliche Person ist. Hier bleibt die freie Provisionsvereinbarung bestehen.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 10: "Mögliche Stolpersteine bei einem Immobilienverkauf“ – Was müssen Sie beachten?

Beeskow, 17.11.2020

Kurze Stichpunkte zur Immobilie, einen Kaufpreis angeben und zwei bis drei Fotos hochladen – mal eben schnell Ihre Immobilie bewerben und zeitnah einen Käufer finden. So schwer kann das nicht sein – das Internet macht`s möglich. Aber ist das die richtige Wertschätzung für Ihre geliebte Immobilie, mit der Sie Erinnerungen verbinden, Schweiß und Arbeit investiert und jeden Cent in den Bau oder Modernisierungen gesteckt haben? Sollte man sich da nicht mehr Zeit nehmen und eine genaue Verkaufsstrategie entwickeln, um auch einen angemessenen Preis zu erzielen und keine Fehler zu machen? Es gilt viele kleine und große Stolpersteine zu vermeiden. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Einblick.

1. Objektunterlagen: Gerade bei älteren Immobilien fehlen oft z. Bsp. bestätigte Bauunterlagen (Baugenehmigung für Neu- Um- oder Ausbau, Baubeschreibungen oder -zeichnungen), ein Energieausweis, ein amtlicher Lageplan,    Grundbuchauszug oder bei Wohneigentum die Teilungs- und Abgeschlossenheitserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen oder der Wirtschaftsplan.Benötigt der Käufer einen Kredit fordert die Bank eine lückenlose Dokumentation dieser Unterlagen.

2. Unzureichende Organisation: Was will ich eigentlich wann und wie erreichen? Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie sich für einen klaren Ablauf selbst einige Fragen beantwortet haben. Bis wann will ich verkauft haben?, Wann will ich meine Immobilie wie übergeben? Bis wann brauche ich den Kaufpreis?, Wie hoch soll mein Kaufpreis sein?, Wo bewerbe ich meine Immobilie? Was muss ich alles preisgeben? oder Woher weiß ich, dass der Käufer bezahlt? Der Verkauf ist ein Prozess, bei dem alle Abläufe aufeinander aufbauen oder ineinander übergreifen. Hier etwas zu übersehen, kann Sie viel Zeit und Geld kosten.

3. Der richtige Kaufpreis: Der Stolperstein, über den Sie sich bei einer Fehleinschätzung am meisten Ärgern würden. Da jede Immobilie ihre eigenen Vorzüge und Besonderheiten besitzt, ist es für einen Laien sehr schwer einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Setzen Sie den Kaufpreis zu gering an, verschenken Sie Geld. Wählen Sie einen zu hohen Preis, machen Sie Ihre wertvolle Immobilie zum Ladenhüter. Je länger die Vermarktungszeit, desto wahrscheinlicher, dass Sie beim Kaufpreis nachgeben müssen. In jedem Fall verlieren Sie Geld. Verlängert sich die Vermarktungszeit können Sie auch Ihre zuvor abgesteckten zeitlichen Ziele nicht erreichen. Verkaufen Sie lieber mit einem realistischen Preis in einer angemessenen Zeitspanne.

4. Kundenselektion: Lange Schlangen vor Ihrem Haus oder Anrufe von Interessenten bis spät Abends und nicht jeder Interessent will auch wirklich etwas kaufen. In der Immobilienbranche gibt es die unterschiedlichsten Interessentengruppen. Es gibt den Immobilientouristen, der einfach nur mal schauen möchte. Dann gibt es den Ewigsuchenden, der sich nie entscheiden kann. Der Neuling, er will zunächst nur Eindrücke sammeln und schauen was für Möglichkeiten es gibt. Alles Typen die Ihnen nicht helfen. Sie suchen den Entschlossenen, der sich ernsthaft mit dem Thema beschäftigt und Bankgespräche geführt hat und wirklich bereit ist für Veränderungen. Diesen Typen sollten Sie herausfiltern und an erster Stelle für Besichtigungen stellen, dann sparen Sie sich viel Zeit und mögliche Nörgler.

5. Harte Verhandlungen: Sie sollten sich darauf einstellen, dass sich ein Kaufinteressent im Verlauf auch wandeln kann, um seine eigenen Interessen durchzusetzen. Diese lassen sich in der Regel auf den Kaufpreis beschränken. Es liegt in unserer Natur uns besser zu fühlen, wenn wir wissen, wir haben ein gutes Geschäft gemacht. Da ist es nicht unwahrscheinlich, dass der Käufer auch noch beim Notar versucht einen Nachlass zu verhandeln.

Überstürzen Sie Ihren Verkauf nicht. Machen Sie sich im Vorfeld ausreichend Gedanken und Sie sparen Zeit und Geld. Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

Der Spree Immobilien-Ratgeber Folge 9: "Immobilie geerbt“ – Was tun?

Beeskow, 16.10.2020

Im Durchschnitt werden bei jedem zweiten Erbe in Deutschland Immobilien vererbt. Im Idealfall ist man Alleinerbe und muss sich nur mit der grundsätzlichen Frage beschäftigen, nimmt man das Erbe an oder schlägt es aus.

Wenn ich eine Immobilie erbe: Ein Erbe anzunehmen, sollte gut überlegt sein, da auch Schulden vererbt werden können. Ist man nun Erbe einer Immobilie geworden, sollte man herausfinden, ob auf dem Einfamilienhaus, der Wohnung oder dem Grundstück noch Kredite lasten, Versorger nicht bezahlt worden sind, eventuell Erbschaftssteuern (je nach Grad der Verwandtschaft und Höhe des Erbes) anfallen und ob man sich den zukünftigen Unterhalt für die Immobilie überhaupt leisten kann. Hinzu kommt die Frage nach der Verwendung. Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie als Altersvorsorge sogar vermieten?

Immobilie behalten oder verkaufen? Gibt es kein Testament, müssen Sie im nächsten Schritt beim Nachlassgericht (Teil des Amtsgerichts am letzten Wohnort des Erblassers) oder bei einem Notar einen Erbschein (unter Vorlage der benötigten Dokumente) beantragen, sodass Sie sich zum Beispiel bei Banken, Amtsangelegenheiten oder bei einem Immobilienverkauf auch als Erbe ausweisen können. Bei letzterem treten Sie dann an die Stelle des Eigentümers und übernehmen auch alle Pflichten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen (Sicherungspflicht, Zahlung der Unterhaltungskosten, wahrheitsgemäße Angaben bei einem Verkauf). Steht für Sie die Entscheidung zum Verkauf des Erbes schnell fest, müssen Sie auch keine separate Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt veranlassen. Dies kann auch beim Verkauf durch den Notar beantragt werden. Für einen Erben ist die Umschreibung beim Grundbuchamt zwei Jahre lang kostenfrei.

Erbengemeinschaft: Gibt es in einem Erbfall gleich mehrere Erben (Ehegatte und Kinder, Geschwister, Enkel) ist ein gewisses Konfliktpotenzial meist vorprogrammiert, da nicht immer alle Erben eine einheitliche Meinung teilen oder unterschiedliche Verwendungen für das Erbe verfolgen. Zudem kommen hier weitere knifflige Fragen auf. Was ist, wenn ein Miterbe die Immobilie selbst nutzt / nutzen möchte? Kommen alle Miterben gemeinsam für die Kosten auf? Kann ein Erbe seinen Anteil allein veräußern? Welche Möglichkeiten sind gegeben, wenn die Erbengemeinschaft zu keiner Einigung kommt? Eventuell zweifelt ein Miterbe den Wert der Immobilie an. Wer darf Handwerker beauftragen? Kann man einen Miterben bevollmächtigen? Inwieweit hafte ich als Miterbe, wenn ich die Verwaltung eines vermieteten Hauses übernehme?

Ein Erbe anzunehmen kann gerade in einer Erbengemeinschaft mit vielen Problemen einher gehen. Umso wichtiger ist es hier getreu dem Sprichwort „Vorsicht ist besser als Nachsicht“.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema haben möchten, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.

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Mo – Fr: 9 –17 Uhr

Wohnen kommt vom Althochdeutschen »wõnen« und das bedeutet »zufrieden sein«.

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